Aplicación de tres métodos valuatorios a la “p. p. 6 de Mayo”, en Matamoros, Coah.

Abstract

"El trabajo de investigación desarrollado tiene como objetivo estimar el valor comercial del rancho “P. P. 6 de Mayo” en Matamoros, Coah., empleando los métodos de comparación de ventas, de ingresos y de costos, para determinar los valores de mercado, de capitalización de rentas y físico, respectivamente. Para ello se presentan los fundamentos de la valuación y los procedimientos aplicables para realizar el avalúo de un predio rústico que produce forrajes para alimentar ganado productor de leche bovina, además de hortalizas. Al valuar un predio agropecuario, se le atribuye valor considerando los fines para los cuales se realiza el avalúo así como las características físicas, económicas y de producción, siguiendo un proceso sistemático de identificación, clasificación y evaluación de dichas características, con el objeto de formular un juicio razonado sobre el valor del bien. Del proceso de valuación surge la opinión de valor, presentada en un informe escrito, que dictamina el valor de la propiedad descrita (avalúo), realizado a una fecha específica y apoyado por presentación y análisis de datos relevantes que hayan influido en el juicio del valuador. La P. P. 6 de Mayo se encuentra en una planicie del municipio de Matamoros, Coah., a 33.1 km. de Torreón. Se dedica a producir leche de ganado Holstein, manejado en corrales por etapa de desarrollo y productiva. Las instalaciones del establo, área de construcciones y otras no aprovechadas ocupan 15-00 ha., teniendo además 130-00 ha. agrícolas donde produce forrajes y hortalizas; dispone de agua para riego en 110-00 ha. y 20-00 ha. para rotación de cultivos. Aplicando los tres métodos citados inicialmente, se concluye que: 1.- En el método comparativo o de mercado se obtuvo un valor de $60,000.00 / ha. de terreno de riego, y adicionando el valor de las construcciones, instalaciones especiales y bienes distintos a la tierra, se obtuvo $15’966,436.41 como valor total. 2.- En el método de costos el predio se dividió en terreno, construcciones ($253,703.72), instalaciones especiales ($1’420,094.93) y otros bienes distintos a la tierra (ganado bovino lechero: $7’667,397.50), que sumados al valor físico del terreno asciende a $17’045,196.14 . 3.- El método de productividad estimó valores respecto al valor presente de beneficios futuros del bien, a través de la capitalización de ingresos, considerando gastos, utilidad del predio y una tasa de capitalización de 12.43 por ciento. El valor en la producción de leche bovina es $73,658.00 / ha. en 6 7 tanto que 15-00 ha. agrícolas arrojan $4’305,000.00 , obteniendo un valor conjunto de $14’985,390.80 . Finalmente se ponderaron los tres valores estimados y redondearon las cifras, para un valor comercial de $16’000,000.00 incluyendo terreno, construcciones, instalaciones especiales y ganado bovino lechero. "